北京三环内最后一块待开发地什么样 | 北京观察

按当前北京的城市规划，未来北京的核心区将不再可能有丽泽这样大规模的建设动作。丽泽是北京三环内最后一块成规模的待开发地。

作者 | 江婧怡

2021年4月16日，首创龙湖北京丽泽天街开业。这是龙湖在北京的第五个天街项目，也是龙湖在北京拿的离中心城区最近的一块地。

以往，北京的“天街”总往非核心区开：东五环外近通州的长楹天街，京郊门头沟的长安天街，良乡大学城附近的房山天街，生物医药基地旁边的大兴天街。而新天街位于西三环和西二环中间，丰台区的丽泽金融商务区，一个距离金融街仅6.5公里20分钟车程的地方。

这块地对龙湖在北京建“天街”系产品来说，似乎有点太贵了。2018年，龙湖以18亿元入股首创集团在丽泽的项目“首创中心”，进行其建筑面积9.2万平方米的商业物业的开发和运营。而体量也在9万平米左右的长安天街，2015年的拿地价仅为11.76亿元。

还有一点很特殊：作为主打区域型购物中心的“天街系”产品，丽泽天街是极少见的在刚开业就被定位为城市级购物中心的一例。

▲开在一众写字楼中央的丽泽天街

诸多线索都指向龙湖对丽泽的极力看好。

龙湖在北京的选址根本上是对政策利好敏感。丽泽金融商务区是北京2008年起有意推进、调整首都金融产业发展的过程中，唯一一个全新规划设计的金融功能区，也是现规划的首都九个金融功能区中唯一一个落在丰台、落在南城的。

直接被写进宣传词里的“五轨上盖”也是一个重要因素。在规划中，丽泽金融商务区将是M14、M16、M11、机场线、丽泽-金融街联络线五条轨道交通的交汇点。因为直通金融街和大兴国际机场，“商务客群”被丽泽天街列进目标服务客群中。

更重要的是，当下北京商办物业已全面进入存量市场，丽泽天街之前，最新开业的房山天街已是龙湖收购改造所得。好地愈少，竞争愈烈，按当前北京的城市规划，未来北京的核心区将不再可能有丽泽这样大规模的建设动作。

贵，但是是珍贵的贵。丽泽是北京三环内最后一块成规模的待开发地。

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三环内怎么还有这么一块地

在北京轨道交通线网图上，城市三环内的西南角，丰台与西城的衔接处，有一块奇怪的大片空白地：14号线在这里断开，大兴机场线没有继续往北延伸，10号线、大兴线、7号线、9号线，都绕开了这里，终于，去年的最后一天，房山线的北延有一站探入了这块空白。

这里就是丽泽。

时间往前推个十几二十年，大概多数在北京工作生活的人都不太知道丽泽具体在哪儿。如果稍微给个具体点的定位，比如西三环往西二环方向走，衔接了南二环的那一段，或许就有一些北京人能恍然大悟：丽泽桥那儿啊！破破烂烂的。

丽泽一度是“最靠近中心城的、也是最大的一个城乡结合部”（北京市城市规划设计研究院副院长杜立群），农民多，外来人口多，违建多，乡镇企业多。在曾经的规划中，除了被设计为更强调视觉成效意义的绿化隔离带，丽泽更像一个通道的角色。

这里似乎离哪儿都近：距离北京西站4公里，距离北京南站5公里，距离丰台站4公里，首都金融产业发展的主中心金融街，也不过是在6.5公里开外。路多，但都很快，二环、三环，主干道丽泽路也升级为城市快速路，人们从这里迅速由“南贱”通往“北尊”、“东富”、“西贵”。

“宁要北边一张床，不要南边一套房”，三环内的丽泽当下其实还很“天街”。2008年丽泽金融商务区的规划确实给这里带来了一些变化，比如大规模的拆迁征地，一系列写字楼宣布奠基，但丽泽的规划真正落地有成果，各种金融大厦封顶，其实不过是近四年的事，到2020年四季度，丽泽的写字楼空置率还高达64%。

虽然规划为金融商业区，但目前这里的小区多为回迁住宅、铁路职工社区和部队家属区，新建中高端商品房不多，丰台实际人群消费力并没有那么强。六年前，试图在丽泽不远处的西局复制SKP的华联就吃了这个亏。

开业当天实地来看，丽泽天街的品牌配置仍以餐饮为主，没有奢侈品牌，还有一层专门划给了教育等亲子消费场景，顾客大多也集中在诸如喜茶、蔡澜港式点心这样的餐饮门店，以及KKV、盒马这样能吸引各年龄层顾客的新零售店铺。在店家游荡派发的传单和随身麦克风的大声吆喝中，开门迎客第一天的丽泽天街已经具备了大卖场的气质。

▲丽泽天街开业第一天

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对标「金丝雀」

但你实在很难否认丽泽这块地本身的潜力，尤其当大兴国际机场投入使用后。

三环内，要找一块能一气打通中心商务区和首都大型机场连接的待开发地，丽泽凭借自身的区位优势，抢到了这个成为城市航站楼的机会。

原本只规划了14号线和16号线两条地铁线的丽泽，在2018年迅速优化了建设方案，新增了机场线，直通金融街的一条联络专线，以及一条向西连接冬奥支线的11号线。由此，丽泽与大兴机场的距离将被缩短为20分钟，到金融街的通勤时间将被缩短到10分钟，五轨交汇的轨道交通设计大幅提升了丽泽的值钱程度。

也是在这个阶段，丽泽提出了一个宏伟想法，“丽泽商务区的对标是伦敦金丝雀码头，两年内必将强势崛起”。

▲伦敦金丝雀码头

金丝雀码头，聚集着汇丰银行、花旗银行等知名金融机构，一个如今被视作伦敦乃至欧洲、世界重要金融区的地方，前身是一个卸货码头，距离市中心不过4公里，为伦敦输送水果蔬菜、糖料、朗姆酒等，在1960年代，伴随第三次工业革命的到来，因船舶大型化和集装箱化而被淘汰、废弃。

大片废弃待再开发的土地，以及接近市中心的位置，当1981年伦敦开始研究如何重振港口区时，金丝雀码头被金融业看上。伦敦传统的金融区位于内城，为了保护旧城的城市肌理，政府对CBD采取严格限制开发的策略，有限的空间无法承载不断发展的金融业，伦敦需要找到一块可供现代商务办公使用的大面积建筑空间。

北京南城的发展一贯也靠产业转移。距离首都金融产业发展的主中心金融街不过20分钟车程，且金融街的空置率常年低于5%，丽泽一开始便以打造“北京第二金融街”的名头进行招商运作。在这点上，丽泽与伦敦的金丝雀码头有一定程度的相似性。

最初，金丝雀码头的交通和丽泽一样糟糕，几乎没有公共交通，即便距离市中心很近，因为没有地铁，也无法和中心城区高效连接，新建的写字楼因此租不出去，出租率一度仅为60%。情况在与伦敦地铁系统连接的Jubilee地铁线开通后改善，金丝雀抵达内城的时间缩短到8分钟，每小时运量达3万人，办公楼出租率上升到99.5%。 

丽泽的规划同样非常看重公共交通的通达度。2016年开始，丽泽的主干道丽泽路封闭施工，这一片的交通因此变得更加不便利，遭周边居民诟病。牺牲这么五年甚至更长时间，丽泽在和地铁，更准确说是地下空间建设死磕。

按理说，途经丽泽的地铁线路都是各式延长线，建设速度可以更快，为什么拖了这么久都没建好？理由也可以从金丝雀这个标杆案例中找。

围绕轨道交通，金丝雀码头在建设时进行了公共交通导向型开发（TOD模式），地下空间同时被利用作商业，并连接地下停车场等空间，形成“轨道交通+地铁站地下商业+上部大型公共空间”的立体形态。

丽泽路作为城市快速路，本就造成了该片区南北方向上的割裂，可乘地铁、可行走、可直通写字楼、可为购物中心引流的地下空间是恢复连接的最优解。丽泽金融商务区的地标建筑丽泽SOHO在当初被特别设计为有相当建设难度的DNA双螺旋结构，就是因为SOHO地块下方的地铁连通线将整个地块一分为二。

▲丽泽SOHO与地铁的结合

且不论对标金丝雀这个想法靠不靠谱，如今我们实打实能看到的，是丽泽正在有意无意、尝试复制一个被验证过的城市规划方案：以公共交通为枢纽，高效规划珍贵的城市土地资源。

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南城兴，丽泽兴

上文提到，丽泽真正呈现出“转运”的气象其实是在这四年，包括新机场的建成，新大楼的开业，新定位的公布，乃至到今年，银河证券总部从金融街“举家”搬迁而来，华为宣布入驻丽泽SOHO，商务区内第一座购物中心丽泽天街开业。那么2008年到2018年这十年，这段外界看来莫名的停滞期，丽泽在做什么？

人们讨论丽泽，或者丽泽讨论自己的时候，“第二金融街”，总是向北看，而丽泽实际的命脉始终是与整个丰台、整个南城捆绑在一起的。

2006年，丰台、石景山、大兴、房山、门头沟五区筹办了一场首都西南区域经济发展论坛，正式让“北尊南贱”的北京市内区域发展落差问题摆上台面。最初被包装为“丽泽商务区”的丰台重点项目，在两年后被列入首都金融业的发展计划中。

2010年，促进城市南部地区加快发展行动计划（以下简称城南计划）正式启动，丽泽作为首都金融业发展规划中唯一一个落在南城的项目，同时也是继中关村三园（丰台园、房山园、大兴亦庄园）之后南城最新的一个产业升级规划，还是被寄予厚望，陆续有国家金融信息大厦、晋商联合大厦、新青海大厦奠基，以及SOHO中国阔别北京市场四年后在丽泽拿地。

北京市城市规划设计研究院副院长杜立群当时评价丽泽，“将来要承担一个很重要的功能，既是全市整个产业结构调整的需要，又是北京南城发展的最前端，有带头、带动作用。”

但在城南计划前两阶段共六年的计划实施中，建设精力更优先放在大尺度的基建工程上，包括新建亦庄线、房山线、大兴线，以及首都第二机场的规划。靠近中心城区的丽泽在长时间仍维持着交通孤岛的状态，拆迁工作一直在进行，地铁建设还看不到头，一系列原定2014年、2015年落成的写字楼都没了声音。

直到2014年年末，大兴国际机场开工建设，新机场在物理空间上的出现让城南计划的一块秤砣落地。丽泽也随之动了起来。2016年12月1日，丽泽路配合地铁及周边地下空间建设封路；对丽泽金融商务区的提法，也由“三新”之一，升级为“继金融街、CBD之后北京市金融产业发展「第三极」”。

▲丽泽金融商务区

2018年，第三轮城南计划提出将南城的发展融入到京津冀协同发展中，打造“首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区”，并明确了要将建设重心往西南迁，北京市未来的新增用地项目都优先往南部地区安排。

此前，北京的拆迁项目主要都往西城、海淀、朝阳安排，现在丰台、房山、大兴的拆迁项目加起来占全市四成以上，丰台的拆迁项目总数已经连续三年位列第一。

丽泽随之更新定位，启动丽泽规划方案优化升级工作，也是在这个阶段首次提出了要对标伦敦金丝雀码头。结合大兴机场投入使用，位于丽泽的城市航站楼开始招标，丽泽的金融大厦们也在2019年到2020年密集地封顶、竣工、投入使用，现有及规划写字楼达19个。

丽泽被期望、被设计对南城有带头、带动作用，而实际情况是，南城兴丽泽才兴。丽泽是首都金融「第三极」，是未来的城市航站楼，是北京市三环内最后一块成规模的待开发地，但它首先是丰台的丽泽、南城的丽泽。

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